Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2025)
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten und der einzige, der sich nicht
verhandeln lässt. Entscheidend ist, wo die Immobilie liegt, nicht wo du wohnst. Zwischen
Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen 3 Prozentpunkte, bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das
12.000 Euro Unterschied.
| Bundesland |
Grunderwerbsteuer |
| Baden-Württemberg |
5,0 % |
| Bayern |
3,5 % |
| Berlin |
6,0 % |
| Brandenburg |
6,5 % |
| Bremen |
5,0 % |
| Hamburg |
5,5 % |
| Hessen |
6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern |
6,0 % |
| Niedersachsen |
5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen |
6,5 % |
| Rheinland-Pfalz |
5,0 % |
| Saarland |
6,5 % |
| Sachsen |
5,5 % |
| Sachsen-Anhalt |
5,0 % |
| Schleswig-Holstein |
6,5 % |
| Thüringen |
5,0 % |
Der Rechner oben setzt den Satz deines Bundeslands automatisch, du kannst ihn aber
jederzeit überschreiben. Fällig wird die Steuer wenige Wochen nach dem Notartermin, per
Bescheid vom Finanzamt. Erst wenn sie bezahlt ist, gibt es die
Unbedenklichkeitsbescheinigung, und ohne die trägt das Grundbuchamt dich nicht als
Eigentümer ein.
Der Punkt, der die meisten Käufe kippt
Banken finanzieren in aller Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten.
Die musst du aus Eigenkapital aufbringen, zusätzlich zu dem, was du ohnehin einbringen
willst. Bei 400.000 Euro Kaufpreis und 12 Prozent Nebenkosten sind das rund 48.000 Euro,
die vor dem Notartermin verfügbar sein müssen.
Deshalb lohnt es sich, mit den Nebenkosten anzufangen und nicht mit dem Kaufpreis: Sie
bestimmen, welche Objekte überhaupt in Frage kommen. Wie sich der Kauf danach rechnet,
zeigt der Renditerechner.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Was zählt zu den Kaufnebenkosten?
Die drei festen Posten sind Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notarkosten
für Kaufvertrag und Grundschuldbestellung (~1,5 %) und Grundbuchkosten für die Eintragung
(~0,5 %). Dazu kommt bei einem Kauf über einen Makler die Maklerprovision. In Summe liegen
die Kaufnebenkosten meist zwischen 9 % und 15 % des Kaufpreises.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Sie reicht von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland,
Schleswig-Holstein). Der Rechner setzt den Satz deines Bundeslands automatisch – du kannst
ihn oben jederzeit überschreiben.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Seit dem Gesetz zur Teilung der Maklerkosten (Dezember 2020) darf der Käuferanteil an der
Provision höchstens so hoch sein wie der Anteil des Verkäufers – in der Praxis meist eine
hälftige Teilung, oft rund 3,57 % je Seite (inkl. MwSt.). Ohne Makler entfällt dieser
Posten komplett.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht. Bei einer
vermieteten Kapitalanlage-Immobilie zählen sie zu den Anschaffungskosten
und werden zusammen mit dem Gebäudewert über die AfA (Abschreibung) über die Nutzungsdauer
steuerlich geltend gemacht – sie mindern also über Jahre die Steuerlast.
onprop