Immobilienverwaltung selber machen:
lohnt sich das?

Darfst du überhaupt selbst verwalten?

Ja. Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, darf die Verwaltung selbst übernehmen. Eine Hausverwaltung ist dafür nirgends vorgeschrieben, und die meisten privaten Vermieter mit wenigen Einheiten machen es genau so.

Eine Abgrenzung ist wichtig, weil sie oft verwechselt wird: Gehört deine Wohnung zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, braucht die Gemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz einen Verwalter. Der kümmert sich aber um das Gemeinschaftseigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus und die Hausgeldabrechnung. Mit der Vermietung deiner eigenen Wohnung hat er nichts zu tun. Beides läuft nebeneinander: Die WEG hat ihren Verwalter, deine Mietverwaltung kannst du trotzdem selbst machen.

Was eine Hausverwaltung kostet

Für die Mietverwaltung liegt die Größenordnung meist bei etwa 20 bis 35 Euro je Wohneinheit und Monat, alternativ bei einem Anteil der Nettomiete im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Dazu kommen häufig Sonderleistungen, die extra abgerechnet werden: Neuvermietung, Betreuung von Baumaßnahmen, Erstellung von Abrechnungen außer der Reihe.

Genaue Zahlen hängen von Region, Objektgröße und Leistungsumfang ab, deshalb sind das Anhaltspunkte und keine Zusage. Für eine überschlägige Rechnung reicht es aber: Bei vier Wohnungen landet man schnell bei rund tausend bis anderthalbtausend Euro im Jahr, die dauerhaft aus dem Cashflow gehen. Das ist der Betrag, gegen den du deine eigene Zeit stellst.

Die ehrliche Gegenrechnung

Der Vergleich lautet nicht „Gebühr gegen null“, sondern Gebühr gegen deine Zeit plus dein Risiko. Der kaufmännische Teil ist gut planbar und fällt größtenteils einmal im Jahr an. Der Teil vor Ort ist es nicht: Ein Wasserschaden am Wochenende richtet sich nicht nach deinem Kalender.

Was du selbst können musst

Selbstverwaltung heißt nicht nur Miete kassieren. Das sind die Aufgaben, die tatsächlich anfallen:

• Mieteingänge überwachen. Wer hat wann wie viel gezahlt, wer ist im Rückstand, wann wird gemahnt. Monatlich, aber schnell erledigt, wenn es sauber geführt ist.
• Betriebskostenabrechnung. Der aufwendigste Punkt, und der mit der härtesten Frist: Sie muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst kannst du Nachzahlungen in aller Regel nicht mehr verlangen.
• Kaution getrennt anlegen. Vom eigenen Vermögen getrennt und verzinst, und am Ende sauber abgerechnet.
• Verträge und Fristen. Staffel- und Indexmieten, Kündigungsfristen, Zinsbindungen bei der Finanzierung.
• Instandhaltung. Wartung organisieren, Handwerker beauftragen, Rechnungen prüfen, Mängel dokumentieren.
• Mieterwechsel. Inserat, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Vertrag, Übergabeprotokoll. Der Posten, der am meisten Zeit frisst.

Auffällig daran: Das meiste ist Buchhaltung und Fristenkontrolle, nicht Handwerk. Genau dieser Teil lässt sich weitgehend automatisieren, der Teil vor Ort nicht.

Wann eine Verwaltung die bessere Wahl ist

Selbstverwaltung ist kein Selbstzweck. In diesen Fällen ist eine Hausverwaltung meistens günstiger als der eigene Aufwand, auch wenn sie Geld kostet:

• Große Entfernung zum Objekt. Wer für eine Übergabe dreihundert Kilometer fährt, spart nichts.
• Viele Einheiten mit häufigem Wechsel. Möblierte Vermietung oder Studentenwohnungen erzeugen ein Vielfaches an Vorgängen.
• Keine Erreichbarkeit. Wenn dich Mieter tagsüber nicht erreichen können, wird aus einer Kleinigkeit ein Konflikt.
• Konflikte. Wer Mahnungen, Kündigungen und Räumungen nicht selbst führen will, sollte es nicht müssen.
• Größere Sanierungen. Die Steuerung durch jemanden mit Handwerkerkontakten ist oft billiger als der eigene Zeitverlust.

Umgekehrt spricht vieles für Selbstverwaltung, wenn du wenige Einheiten in erreichbarer Nähe hast, die Mietverhältnisse stabil sind und du ohnehin wissen willst, was in deinem Bestand passiert. Dann ist der laufende Aufwand gering, weil das Meiste einmal im Jahr anfällt.

Was onprop dir dabei abnimmt

Wenn du selbst verwaltest, entscheidet nicht dein Fleiß darüber, ob es funktioniert, sondern ob du den Überblick behältst. Genau dafür ist onprop gebaut:

• Mieteingänge gleichen sich selbst ab. Das Bankkonto wird angebunden, der Status „offen, bezahlt, überfällig“ entsteht von allein. Kein Nebeneinanderlegen von Kontoauszug und Mietenliste.
• Betriebskostenabrechnung aus den erfassten Kosten, mit den üblichen Verteilerschlüsseln, statt aus einer Tabelle, die jedes Jahr neu gebaut wird.
• Dokumente landen am richtigen Objekt. Mietvertrag, Grundbuchauszug oder Rechnung hochladen, die Texterkennung liest die Felder aus und schlägt die Zuordnung vor. Übernommen wird, was du bestätigst.
• Fristen und Kennzahlen im Blick: auslaufende Zinsbindungen, Leerstand, Rendite je Objekt und die Entwicklung des Portfoliowerts.

Was dir niemand abnimmt, ist der Teil vor Ort. Besichtigungen, Übergaben und Handwerker bleiben deine Sache, oder die eines Dienstleisters, den du punktuell dazu holst. Viele Eigentümer fahren genau so: kaufmännisch selbst, vor Ort mit Unterstützung.

Häufige Fragen

Darf ich meine Immobilie selbst verwalten?

Ja, für die Vermietung deiner eigenen Wohnung oder deines Hauses ist keine Hausverwaltung vorgeschrieben. Nur eine Wohnungseigentümergemeinschaft braucht für das Gemeinschaftseigentum einen Verwalter.

Ab wann lohnt sich Selbstverwaltung?

Vor allem bei wenigen Einheiten in erreichbarer Nähe und stabilen Mietverhältnissen. Kritisch wird es bei häufigen Mieterwechseln, großer Entfernung oder wenn du beruflich kaum erreichbar bist.

Was ist der größte Fehler bei der Selbstverwaltung?

Die Betriebskostenabrechnung zu spät zu verschicken. Die Jahresfrist ist hart, und wer sie verpasst, bleibt in aller Regel auf der Nachzahlung sitzen. Deshalb gehört ein Fristenüberblick zum Pflichtprogramm, nicht zur Kür.

Brauche ich dafür eine Software?

Bei einer Wohnung reicht Sorgfalt. Ab der zweiten oder dritten wird die Tabelle zum Risiko, weil niemand mehr sieht, was offen ist. Wenn du magst, rechne es vorher mit dem Renditerechner durch oder prüfe deinen Bestand mit dem Portfolio-Check.